原则五：支柱产业也有规模问题。

随着居民可支配收入的不断提高和对改善性住房需求的增大，毫无疑问，房地产市场对一国GDP增长的贡献度会日益提高，其支柱产业的地位也日益凸显，这是必然的。客观上，亚洲金融危机后中国经济的恢复增长，当今美国次贷危机后中国经济的复苏，房地产市场作用不可抹杀。但是必须认识到，第一，如同国民经济中其他支柱产业一样，其发展速度同样是有限度的，并不是规模越大越好。否则，日本和美国就不会发生危机了。第二，在某一时期，由于房市的过度推动，一国经济可以表现为增长形势可嘉，但并不意味着该国经济本身就不存在严重的结构问题，也不意味着从长期看一国经济可以实现可持续性的增长。在这方面，其他国家有案可析。在中国，由于近十几年来居民消费率不断趋低，美国金融危机后出口减少，增长受阻，因此只能靠投资、靠房地产过度投资来推动经济增长和就业，在亚洲金融危机后是如此，在美国金融危机后同样是如此，但这不是长久之计。

原则六：应削弱房市的虚拟资产因素。

在现实中，住房既是消费品，又是投资品，这已是不争的事实。特别是在美国金融危机后，全球货币供应过多、物价上涨预期压力加大，中国现行房地产政策取向又处在研究调整、不完善、不明朗预期下，购房投资的金融资产属性日益上升，这更是不争的事实。而房市的金融虚拟资产属性越大，对一国经济周期波动、稳定宏观经济的负面干扰就会越大。各国的经验与教训证明，凡是将房市主要作为消费品市场的，一国的周期波动会小，经济稳定增长，如德国；凡是将房市主要作为投资品市场的，情况恰恰相反，如日本、美国遭遇的危机等。因此，在近阶段，中国运用经济手段削弱虚拟资产市场的过度波动，同是保持经济稳定增长的内在要求。

原则七：跨期消费要有度。

运用金融手段鼓励居民跨期消费，既支持房市发展，是提高一国经济效率和国民福利的长期有效手段，也是近期扩大内需和消费的短期政策要旨。但是，凡事皆有度。跨期消费必须考虑居民可支配收入的增长趋势，及其与宏观经济稳定发展的平衡。在这方面，美国次贷危机已给我们提供了一部很好的反面教材。评判居民负债率高低的优劣标准，不能简单思维，拿已“出事”的金融市场发达国家数据为依据进行比较。因此如果在了解跨期消费政策兼有宏观政策属性含义之后，政府绝不应该允许商业机构在按揭首付比例（包括第二套）等政策上自由竞争，也不应该在政策含义上含糊不清。

原则八：购房观念由制度决定。

许多人说，相对而言，中国人购房受文化、家庭观念、习惯影响较深。作者认为，体现为文化观念习惯的上层建筑是可以变化的。这一变化取决于一定的经济基础和制度。同处欧洲的德国，与英、美等国同受基督教文化的影响，但英、美等国因为主动推动金融自由化战略，住房投资投机政策限制较少，则购房比例高，房价波动大。而在主要鼓励、优惠租房制度的德国，则百姓购房比例低，相当多的有钱人愿意一辈子租公寓甚至别墅，而不愿投资投机买房。

原则九：以制度改革解决地方政府的建设资金缺口。

当前各级地方政府搞项目投资、建设社会保障房的资金，相当部分来源于约50%的“土地财政”。如果进一步采取强有力措施，抑制打击房市投资投机，从而稳住地价，地方财力缺口凸现，眼前的社会保障房

资金来源又怎么办？经济保增长问题怎么办？对于前者，应仍可通过继续存在的正常的地价上涨收益转入（不过没有原来那么多），也可在专款专用原则下，通过全国调度或部分转移支出，予以适当解决。对于后者，应该采取的措施是，只要是有盈利、可赚钱的项目投资，原则上“让利于民”，吸引民间来投资。制度改变后仍不能解决投资资金缺口的，再以发债等金融手段予以解决，一句话，地方政府应退出一些项目投资领域，不能因为地方财政缺资金而纵容各地地价飞涨。

原则十：不同需求分类调控。

根据以上逐条反思，中国房市调控，路在何方？

首先必须明确，以消费品市场为导向。对此，开发商企业也许会反感（2009年第二季度作者曾在一房地产论坛发表此观点，相关媒体并不愿意报道）。坚持此导向的措施是：第一，对低收入群体的住房需求（包括农民工住房），虽仍坚持货币化方向，但基本应以各种优惠的廉租房形式予以保障。为此，在土地供应、卖地收益、财政资金等方面，必须首先满足廉租房等社会保障房需求之后，方可安排其他。第二，各地的土地出让金收入应专款专用，地方政府不得用于一般制造业投资支出，必须在依法确保农民土地出让收益后，专项用于低收入群体住房建设中的各种优惠补贴及其相关的城市公共设施建设。第三，对居民纯市场化购房，继续鼓励跨期消费，但是对其按揭首付比例、利率优惠，应在具体测算居民可支配收入增长走势的情况下，从国家宏观诸调控政策平衡出发，统一确定，并保持相对稳定，尽量不因政府政策的变动而助推居民购房预期的波动。各地政府也绝不能在国家规定的廉租房、保障性住房建设任务未完成之前，在当前投资投机房市未得到抑制之前，在各类购房需求混淆不清的情况下，轻易采取购房可退个人所得税等地方性政策，以国家“明天”的财力去维持房市“今天”的泡沫。第四，若地方财力确实在完成廉租房等社会保障房建设任务和确保农民合法利益后，仍有余力的，不反对各地支持“类经济适用房”建设，但是政策必须公平、清晰、透明，且容易操作。而且政策重点也是照顾中等收入者购买消费房而不是去购买投资投机房（研制一定的规定，抑制二级市场上的谋利行为）。不然，则予以明令禁止。第五，通过政策引导，不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入，鼓励其从实体经济投资中获得财产性收入。为此，应尽快调整税收政策，使其投资仅能获得与市场平均投资收益率相似的收入。

原则十一：要给有钱居民开辟投资渠道。

由于采取上述不鼓励居民从房地产这一虚拟资产市场获得财产性收入的政策，又鉴于中国高储蓄率现状，则必须尽快配套改革非房市上的相关制度，满足民间资金投资的需求和维持中国高投资率、经济高增长的需要。为此，要做好政策调整后各地政府“土地财政”收入突然减少的制度准备。而且在现在地价、房价轮番攀高循环中，投资投机者购房可赚投资收益，真正为高地价、高房价买单的是购房为消费的普通中低收入群体，太不合理。具体措施：第一，下决心彻底梳理、取消民间资金依法进入各项领域的投资限制，降低投资“门槛”；第二，适当减持政府在中央、地方各类优质企业中的持股比例，让位于民间有钱人投资持股，以减少房市投资投机压力；第三，如第九条所述，在近期刺激投资和政府今后日常的投资项目中，只要是有盈利、可赚钱的项目，尽可能让位于民间投资；第四，中央政府和地方政府通过减持股份或减少投资，在确保社会保障房资金用途后，再有多余的资金，可用于公共财政支出和扩大居民消费支出。

原则十二：信号要明确，政策要配套。

目前中国经济正处于艰难复苏的微妙形势下，加上调整民间投资转向实体投资这一政策的推出，需要一个过程，房市以消费为主导政策的一系列调整，同样需要一个过程，因此，当前的房市调控，重要的是要讲究策略。要兼顾长期政策和短期政策的结合，关键是要处理好投资复苏政策、扩大民间投资政策和房地产市场本身政策这三者调整关系的搭配衔接，这是当前理顺中国房市调控方向中的最大难题。因此，在策略取向上：第一，最近国务院采取的一系列政策，已开始倾向于房市调控以消费品为主导的方向，但是，力度仍不够，信号仍不清晰。中央政府应发出明确的、毫不含糊的信号，让市场明了，从中期看，中国的房市必然将过渡到以消费品为主导的方向。第二，在调整力度上，坚持先易后难、政策配套、逐步推进的原则，准备花2~3年的时间完成调整任务。时间太急，易引起当前经济的大起大落。当前，只要发出明确的信号，其调控效用会远比目前查囤地、增加土地供应等政策效应要大，要快。第三，在调整中，对政府有关部门最大的挑战是，如何尽可能测算好包括国土政策、国退民进政策、税收金融政策、房市秩序建设政策等在内的各项政策的配套。即在不影响2010年甚至2011年经济仍稳定增长的大前提下，政策组合要既兼顾长期导向性要求，又兼顾短期经济增长需要。在这方面，不要指望国土部、建设部等一两个部门的政策所能奏效。