房地产本质上应是居民的最终消费，既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样进行调控，这至少可以避免越调越高的尴尬。

随着楼市调控政策密集出台，一路飙涨的房价渐露疲态，一线城市房价开始松动。那么，这一轮调控会否重蹈此前历次调控的覆辙？这一回，房价新“拐点”会不会真的出现？以下三篇文章将作见仁见智式的分析。

这一回拐点已真正到来

所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰，甚至可能出现大幅下跌的格局。

在几年前的春晚小品《卖拐》中，范伟在赵本山的引领之下，伴随着“拐了、拐了”的喊声，一步步从完全正常变成瘸腿走路。如今的楼市与其中场景极为类似，从2010年新年开始就真的要“拐了”，原因也正是房地产行业的领路人自己先“拐了”。

新年伊始，全国一线城市的楼市终于出现了久违的变化。不仅成交量大幅萎缩，各地房价也开始松动。北京、上海等地都陆续出现了楼盘促销的场面，而价格变动更为敏感的深圳甚至已有买家提出“退房”。当下这些市场变化已经清楚地表明，楼市价格趋势的拐点已经形成。对于拐点之后的价格趋势，谨慎的看法认为是“由涨转平”，即房价不涨但也未必会跌，而是保持横向整理。而在笔者看来，判断房价趋势的要害不在于房地产市场本身，而在于货币调控政策的执行力度，如果偏紧的货币政策导向继续强化，房价必然会“由涨转跌”，甚至可能出现大幅下跌的格局。

之所以这么说，一个重要的前提是中国房价本身的确太高。我们已经无需再罗列诸如房价收入比和租金回报率等衡量价格泡沫的数据，一部电视剧《蜗居》能够在2009年热播，公众感同身受，就足以证明房价虚高的事实。换句话说，房价泡沫才是市场价格必然调整的内因。

而长期以来，价格泡沫内因之所以长期没有发挥出作用，是因为调控政策与投机蔓延两个因素的影响作用。就以2008年到2009年两年的房价走势看，房价本来在2008年已出现自发调整的端倪，但由于金融危机的恶化，调控政策为了“保增长”的政策目标而不得不力挺房地产市场。再加上投机资金的恶意炒作，房价居然创出了历史新高。但正所谓从来没有只涨不跌的市场，房地产市场也绝不会例外。在持续了11年之久的牛市行情以及在金融危机中上演了“不跌反涨”的怪相之后，所有能够助涨房价的因素都已经发挥到了极致，房价必然会不可避免地盛极而衰。

助推房价的政策已经发生了明显的变化。不仅调控政策从去年底开始表现出坚决遏制房价上涨的指向，更为重要的是，货币政策收紧的态势将会发挥出釜底抽薪的作用。事实上，从去年年中房价飙升的后半期观察，房地产市场已经完全沦为一个资金推动的投机市场，其特征就是高度依赖资金供给，只有维持源源不断的增量资金供给，才能让房价保持快速飙涨。而畸高的房价已经透支了资金的供给能力。近期，曾经的“地王”北京大龙地产公司因无力支付50亿元的土地出让金而被相关部门暂停了土地拍卖资格，并被没收了2亿元的拍卖保证金。类似地王被“套牢”的事件表明，尽管高房价给开发商带来了巨额利润，但同时也扼杀了行业健康发展的空间。高房价带动了高地价，而开发商要想长期“活下去”就必须继续天价购地，这意味着之前的高额利润将会被高房价侵蚀殆尽。除非开发商不再继续涉足房地产开发业务，否则高价造成的资金黑洞，最终将吞噬所有的“游戏参与者”。

更为关键的是，这个“游戏”已经无以为继，因为资金供给转而收紧已经成为必然。当下不仅房地产开发贷款被严管，买房者的购房贷款也受到严控。在资本市场上，监管部门也开始延缓房地产企业的再融资申请，目前多达30多家房地产企业的融资计划已被积压拖延。对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，资金链条断裂意味着什么，不言而喻。在笔者看来，只要未来货币资金管控政策不出现大的转变，开发商必然会在资金面的巨大压力之下，选择主动降低房价以求自保，并最终形成竞相杀价的局面。彼时的房价走势将最终印证“拐点”的真正到来。(马红漫，经济学博士)

房价纳入CPI才有楼市新拐点

国家统计局2月份公布的数据显示，尽管1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，但环比只上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。接受采访的专家表示，中国楼市在房地产调控政策的作用下将逐渐“退烧”，市场健康发展对各方有利。

随着“国11条”、上调存款准备金率、收紧二套房贷款等措施的相继出台，一系列调控政策密集作用于房地产市场，使得楼市出现了渐次“退烧”的迹象，一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。这会不会是房价出现“拐点”的前兆？按照通常的经济理论而言，一旦成交量萎缩，就意味着卖方市场的出现，价格就有下调的机会和空间。然而，在房地产市场，“价升量减”的现象已不是第一次出现，成交量萎缩和价格下调之间很难画上等号，这一次恐怕也不能例外。而经验也表明，不能因为楼市的成交锐减就断定价格掉头往下，从而出现“拐点”。

实际上，回顾以往的几次楼市调控即可发现，仅靠调控很难形成楼市的“拐点”，在短暂地压抑火爆的楼市之后，反而有可能引起价格上的报复性反弹。有例为证：2005年的“国八条”、2006年的“国六条”出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的房价仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平；2007年的“贷款新政”等楼市调控，却遭遇创下房价新高的尴尬，被媒体形容为“调控声声急，房价节节高”；如今新一轮的调控会否再次上演“狼来了”的结局，还很难说，但要想寄望于调控带来“拐点”，恐怕只是购房者的一厢情愿。

究其原因，在于现有的调控体系存在诸多缺陷，进而影响楼市调控的落实和效用。房地产不同于其他商品，地域性差别很大，不同的城市适用于不同的房地产政策。比如说一线城市的房价已出现泡沫，二线城市的房价开始上涨，三线城市的楼市才刚复苏，四线城市的楼市还处于低迷状态。但现在的调控措施都是由国家相关部门统一制订，且不说“一药难治百病”，而且这些措施需要房地产的直接管理者——地方政府的配合才能落实。这就使得调控的效果要看地方政府的配合程度，也就是执行力问题。调控措施在执行过程中往往被打折，导致房价很难被调控。

因而，有必要将房价纳入进CPI统计中，将其视为宏观调控的重要指标，从而改进现有的调控体系。房价没有进入CPI，传统的解释是，房地产是投资性需求，而投资品的价格不应该算在CPI中。但房地产本质上应是居民的最终消费，属于消费品市场。既然是消费品，房价理应纳入CPI中，像调控物价一样，在价格宏观调控的范围内进行调控，如此至少可以避免现在越调越高的尴尬。在这方面有关物价的调控已经给出了很好的启示。

此外，既然将房地产定性为消费性需求，那么在调控时就应坚持不同需求分类调控的原则。对低收入群体的住房需求，以各种优惠的廉租房形式予以保障，并在土地供应、财政资金等方面要优先满足；对居民的自住性购房需求，在确定按揭首付比例、利率优惠时，应从国家宏观调控政策平衡出发，统一确定，并保持相对稳定；在二套房交易上，以税收调控政策，引导居民分散投资渠道，打击炒楼者。(作者：李龙)

最难以判断的就是房价走势

由于现阶段没有哪座城市可轻言放弃“卖地财政”而能够正常“开锅做饭”，因此，决定房价走势的不是有没有办法调控，而是敢不敢下决心调控。

虎年春来早——今年中国经济稳定增长可期，各社会阶层收入有所增长可期，就业进一步改善可期，社保、医保等基础保障“扩面提标”同样可期，唯一很难预判并继续呈现焦灼状态的不确定因素就是房价走势。

对房价走势，社会各界有三种迥然不同的期待。对于蚁居者、无房户、急于买房结婚成家一族，当然希望房价能有明显下降，许多人甚至希望房价坐滑梯，以彻底挑破房市泡沫。对于手头有二套、三套房子者(如上海户籍市民平均每户超过两套房子)，则既不希望房价泡沫进一步吹大，亦不希望房价大幅回落。前者意味政府调控房价失败，强大舆论压力会迫使政府继续加大力度挑破“房泡泡”，如是则意味着既得利益受损。房市投资者或投机者，当然希望能维持住现有房价水平，至少不能下跌过大，否则这部分家庭损失会很惨。

众银行也心态复杂。银行作为放贷人的选择是房价能够在现有基础上稳住，降10%~20%尚可接受，若跌幅过大，虽不至于引爆金融危机，但银行巨额流动性会因此失却一条主要释放管道，从而直接影响银行经营效益。

全国性房价涨幅失控，以上海、北京、广州、深圳为标志，其中又以上海失控程度最甚。就上海而言，最大的未必是道义压力，反而是高房价无休止抬高商务成本，加剧上海结构调整难度，再不加控制，上海每年的“卖地财政”所得将不及城市结构功能错乱及发展机遇一再错失而导致的巨额财政损失……“调控房价并不难，难的是下决心真调”——这句话出自上海市委书记俞正声之口，此回应过于简略，听起来让人不知所以然，但在笔者眼里，这是就房价调控说的一句“掏心话”。

就全国，目前的高房价肇始于新世纪初年，2005年闹腾到无法面对舆论时曾调控过一把。手段无非两条：一是调控按揭利率收银根，二是适度“开闸供地”平抑地价。然后，这两招令众银行不满，地方“卖地财政”减量而各项维稳(偿还各类民生欠账)开支却须刚性增加，弄得各地“闹粮荒”——于是，房价出现一波更为疯狂的猛涨。

2008年下半年，全球金融危机加剧，提前引爆经济危机，部分投机资金从房市中抽身，外加人们对危机后果缺乏清晰预估，房价在岁末年初曾有一波约10%~20%的适度回调。危机造成就业困难影响维稳，维稳是“头号任务”且需大量真金白银支出，为“保增长”，4万亿财政投资外加更为凶猛的商业信贷砸下来，天量流动性如决堤之水在房市内泛滥成灾……

去年下半年经济开始回暖，面对房价泡沫的又一个阶段性临界点所释放的巨大舆论压力，房价调控再次祭旗，态度上坚定而严厉，但执行情况如何还难说。“决心难下”，择其要害，还在于现阶段没有哪座城市可轻言放弃“卖地财政”而能够正常“开锅做饭”。

“房价可调控”的确不难：其一、政府“开闸供地”；其二、根本无须征缴物业税，只需临时征缴“倒房”之“利得税”即可，倒腾套数越多，征税比例越高，迫使投资和投机性资金撤离房市，房价想怎么调就怎么调，想调低多少就能调多少。可见，决定未来房价走势的不是有没有办法调控，而是敢不敢下决心调控。下月全国“两会”是个时间节点，若动真格的，房价二季度会有所下跌，但跌幅有限。不过无论如何，今年房价不至于如去年这般疯涨。(鲁宁，资深媒体评论员)