哈尔滨2010年楼市价量齐升 未来走势看两会

　　在这个传统的哈尔滨楼市的淡季，还未有新盘开盘、在建楼盘尚未复建之际取得这样的销售业绩，而且这数据与2009年夏秋时节楼市高潮阶段的销售数据不相上下，令冰城众多房地产业人士感到振奋。

　　有业内人士认为，春节期间，北京、上海、深圳、南京、杭州等一线城市的楼市寒意阵阵，成交量延续着1月份以来的低迷；相反，哈尔滨楼市春节过后的第一周就能有这样的成交量，此种对比证明了哈尔滨房地产市场的刚性需求仍十分强劲，市民对房地产市场仍很期待，依旧看好虎年的市场走势。特别是从今年1月份开始，影响哈尔滨房地产市场的利好消息非常多，从大规模的城建改造，到交通格局的改善，到棚户区改造的扩容，房地产市场今年仍然值得期待。让我共同回顾2008年与2009年的开年行情,以期通过2010年的开年行情预测2010年哈尔滨房地产市场的走势。

　　中心区域人气旺

　　记者在四季·上东的售楼处看到，年后来了很多购房的客户。据其销售负责人透露，从2月6日该楼盘开始内部认购，截止目前在未正式开盘的情况下已销售过半，销售金额已突破10亿大关，所剩

户型已经十分有限。春节过后，本来是哈尔滨房地产市场的传统淡季。而四季·上东这一地处城市中心区域的楼盘却以均价9000元/平方米的房价持续热销，表明哈市楼市有强劲的强性需求。

　　今年的哈埠楼市一反常态，在“小阳春”中开市。对此，房地产业内人士认为，在此前后一段时期的楼价和成交量，都会出现对后市有昭示作用的“开年行情”。回顾前两年，2008年的“开年行情”是量价稳定，而2009年的“开年行情”则是量升价跌，那么，2010年的“开年行情”会是如何呢？

　　2008行情：量价稳定

　　对比2007年年底到2008年上半年，以及2008年年底到2009年上半年的哈埠楼市成交均价及成交面积发现，在政策影响下，“开年行情”十分突出。

　　2008年开年之时，哈市供应量较小，市场状况尚可，价格与成交量都较波澜不惊。到2008年4月后又开始上扬。但受金融危机影响，2008年下半年整体楼市走势开始下滑，市场观望情绪浓厚，开发商举步维艰，后来据业内人士回忆，当时有的开发公司都不能按月发工资了。可以说，2008年稳定的“开年行情”后，是量价齐跌。

　　2009行情：价跌量升

　　2008年年底国家出台了减免税费以及房贷7折优惠等一系列的宽松信贷政策。低迷了一年的楼价，在2008年11月仍在徘徊，甚至在2009年开年有了一定的跌幅。不过，成交量却出现明显上升。可见，价格低廉再加上政策的刺激，造就了2009年“开年行情”是价跌量升，印证了“薄利多销”。

　　2010行情：价量齐升

　　今年春节之前，对房价影响最大的政策因素频频出现。先是中行宣布房贷政策有变：首套房贷利率优惠由7折调整为8.5折。此后，招商银行也紧跟中行的步伐，对房贷进一步收紧，并且力度更大———首套房贷没有优惠，全部采用基准利率。而光大银行、工行等银行已经统一没有利率优惠，除了首付最低需三成外，利率全部执行基准利率。在春节前夕的2月12日，中国人民银行发布消息，决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调准备金率是央行继今年1月12日后短短1个月内第二次上调准备金率。

　　今年的“开年行情”政策基调似乎是一边倒的利空。而记者在走访过程中却未明显地感觉到政策对楼市的影响，购房者把“降价”当作是“狼来了”的预告，有需求的购者依然积极入市。然而，同时记者采访时也了解到，目前虽然并没有确切消息说所有银行都将收紧7折利率优惠，但从目前的形势看，这似乎已是大势所趋。如果取消利率优惠，一些买家表示，房贷压力过大，会考虑放弃购房。

　　后市预测：还看“两会”定基调

　　有不少业内人士表示，由于去年的销售不错，开发商普遍现金流都比较充裕，再加上新货供应少，开发商也不着急出货，因此促销力度相比前两年同期有所减弱。即便个别楼盘有小优惠，力度也很小，意在试探市场反应。

　　也有开发商坦言，现在市场确实处在调整期，往上还是往下走都不明朗。在这个“胶着”的时候没有必要跟市场对抗强行降价促销。“等市场基调整个定下来再确定推货及定价的策略也不迟”。

　　还有开发商在接受记者采访时表示，每年春节后不久就是全国“两会”了。“开年行情”是承前启后的过渡节点，“两会”则对楼市的意义更为重大。“两会”上对于全年的信贷、房地产的基调基本都会定下来，此后，楼价的走向基本上就会比较明朗化了。