哈市已有《哈尔滨市物业管理条例》等7项法规，但部分法规显然已不能完全满足物业管理的需要。在昨天的哈尔滨市物业管理配套政策征求意见座谈会上，市人大、市政协、物业企业负责人以及市住房局、市物业管理协会及小区业委会代表共38人，就拟新修改和新制定的10项法规和政策各抒己见。

物业费托管制约弃管

《哈尔滨市物业费托管试行办法（征求意见稿）》给出了物业费收取、管理的新模式：物业费托管实行双方自愿、银行专户存储、先服务后支取，由市物业行政主管部门负责全市物业费托管的组织指导和监督工作，由区物业行政主管部门委托银行具体承办专户的设立、交存、结算等手续。

《办法》指出，托管资金按季度自动拨付，专项用于支付物业服务支出。一旦发生物业弃管或应急抢修等情况，可先行支取托管账户内资金。

“市、区”两级管电梯

《哈尔滨市住宅电梯安全监督管理办法（征求意见稿）》建立了“市、区”两级管理体制：市质监部门负责全市住宅电梯的安全监察工作，各区质监部门负责本辖区内住宅电梯的安全监察工作。电梯维修、改造、更新的经费应从住房专项维修资金中列支；对于没有建立住房专项维修资金或住房专项维修资金不足的，由电梯产权所有者协商筹集。

装修管理服务单独立项

《哈尔滨市住宅物业服务标准》中将物业服务划分为基础、级差、特有三大类，细化了服务内容，明确和量化了服务效果。对此，市人大常委会委员、城建环保委主任委员曲维嵩认为，物业的收费标准的确应与服务标准挂钩，“物业服务内容不外乎小区环境卫生、绿化、安全保障等方面，法规中，要告诉老百姓物业费用都包含哪些服务，并根据服务收费。

《标准》将二次加压供水、清冰雪、装修管理等服务单独立项，明确服务标准及配套价格，以期化解因服务与收费标准不明确，企业与企业争执推诿的矛盾。市专顾委研究员王焕富则认为，二次加压供水就不该归物业管理，“燃气公司管到燃气表，电力公司管到电表，供水部门既然收水费，就应管到水表。”

物业服务引入第三方监管

在《哈尔滨市物业服务企业考核管理办法（征求意见稿）》中，物业服务考核工作由日常物业服务达标考核、物业服务投诉及办结情况考核、物业服务企业监管一票否决三部分组成。市物业行政主管部门对物业服务企业进行监管考核，每季度末出具是否实行一票否决的意见。

《标准》中对日常物业服务达标考核引入了社会第三方监管机制，拟制定的新规也有《哈尔滨市物业服务社会第三方监管管理办法》，由具备相应条件的社会评估机构或独立评估人员，接受市物业行政主管部门的委托，依据法律、法规及合同约定，对物业服务项目进行独立考核评价。

针对该《办法》，市社科院经济研究所所长曾燕南认为，第三方监管需要支付评估费用，而该费用的支出会增加物企负担，因此应把评估费用标准也写进条例。王焕富则干脆表示，政府监管部门或物业协会应该承担“第三方”工作，“社会评估机构经验少，也不够权威，与其让他们监管，还不如政府职能部门承担这一责任。”

入户前15日完成查验交接

很多物业问题，其实是建设单位开发遗留问题。为降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产利益，在《哈尔滨市住宅物业承接查验暂行办法（征求意见稿）》中，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。同时，建设单位应向物业服务企业移交竣工验收材料，供水、供电、供气等供用合同、电梯准用证等技术材料等。

如何清退不合格物业？《哈尔滨市物业服务企业资质管理实施意见（征求意见稿）》第11条指出，拒不履行物业服务合同且整改不力，经市物业行政主管部门认定造成恶劣影响的等几种行为，将被撤销资质或取消备案登记，清出物业市场，企业法人代表及企业经理，三年内不得在哈市行政区域内从事物业管理活动。